Aplicación del tipo del 4% a las entregas de viviendas desde el 20/08/2011 hasta el 31/12/2012.

Hemos de recordar que desde 20/08/2011 hasta 31/12/2012, las entregas de inmuebles a particulares destinados a viviendas se beneficien de la tributación al tipo superreducido del 4% previsto en el Real Decreto-Ley 9/2011, en la nueva redacción dada al mismo por el Real Decreto-Ley 20/2011. A partir de 01/01/2013, este tipo pasará a ser del 10%. Para ello, deben darse los siguientes requisitos:

  • La entrega de la vivienda debe efectuarse por un empresario o profesional, en caso contrario tributará por el Impuesto de Transmisiones.
  • Traratarse de viviendas terminadas y ser su primera entrega (la realizada por el promotor). En el caso de la segunda o ulteriores transmisiones (viviendas usadas) es de aplicación la exención, tributando por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales.
  • Es necesario que los edificios o partes de los mismos que se transmiten sean aptos para su utilización como viviendas; se incluirán las plazas de garaje, con un máximo de dos unidades, y anexos en ellos situados que se transmitan conjuntamente.

Como hemos mencionado, la entrega de la vivienda deberá producirse desde el 20 de agosto de 2011 hasta el 31 de diciembre de 2012. Además no será necesarios que el inmueble transmitido sea la vivienda habitual del comprador, pues la aplicación del tipo reducido depende de la tipificación del inmueble para ser utilizado como vivienda, con independencia de la finalidad a que sea destinado por el comprador.

Así cabrían algunas preguntas tales como:

1. ¿Es aplicable el tipo superreducido del 4% a la entrega de viviendas que van a ser objeto de demolición?

No , aunque la entrega del inmueble estará sujeta y no exenta del Impuesto sobre el Valor Añadido, el tipo impositivo aplicable a esta venta será el 21% ya que no se considerarán edificios aptos para su utilización como vivienda.

2. ¿Es aplicable el tipo superreducido del 4% a la entrega de viviendas en construcción?

No. Si el objeto de la entrega es una vivienda en construcción, de manera que el adquirente debe proceder a su terminación, el tipo aplicable será en todo caso el 21%.

3. ¿Es aplicable el tipo superreducido del 4% a viviendas en construcción que serán entregadas en el momento de su finalización?

Sí. La puesta a disposición de la vivienda será realizada por el promotor una vez finalizada su construcción, por lo que el objeto de la entrega es una vivienda terminada y no una vivienda en construcción. Por lo tanto, será aplicable el tipo del 4% a la entrega si ésta se produce entre el 20 de agosto de 2011 y el 31 de diciembre de 2012 así como a los pagos anticipados satisfechos en dicho periodo a cuenta de la futura entrega de la vivienda terminada, aunque tales pagos se efectúen cuando la construcción aún no ha finalizado .

4. ¿Cuál es el tipo impositivo aplicable en el caso de escrituras formalizadas en el período comprendido entre el 20 de agosto de 2011 y el 31 de diciembre de 2012 que contengan condiciones suspensivas, de tal forma que la puesta en posesión de la vivienda sea posterior al 31 de diciembre de 2012?

Al producirse la entrega con posterioridad al 31 de diciembre de 2012 el tipo impositivo sería el 10%. En estos casos hay que tener en cuenta que la posesión se asimila a la puesta a disposición, es decir, la posesión sería el momento en el que se produce el devengo por entrega.

En el supuesto de que hubiera pagos anticipados durante el período señalado, 20 de agosto de 2011 a 31 de diciembre de 2012, y la posesión fuese posterior, el pago anticipado tributaria al 4% y el importe que se pague o quede por pagar en el momento de la posesión, al 10%.

5. En el caso de promotores que no hayan podido vender las viviendas construidas y decidan destinarlas al arrendamiento, ¿el autoconsumo tributaría al tipo del 4% si se produjese durante el período comprendido entre el 20 de agosto de 2011 y el 31 de diciembre de 2012?

, si se trata de arrendamiento sin opción de compra ya que si el promotor las destina al arrendamiento con opción de compra no se produciría el autoconsumo.

6. ¿Es aplicable el tipo superreducido del 4% a la autopromoción de viviendas?

No. Las ejecuciones de obras consecuencia de contratos directamente formalizados entre el promotor de una vivienda destinada a uso propio y el contratista tributarán al 10%.

7. ¿Cuál es el tipo impositivo aplicable a los arrendamientos con opción de compra?

Al tratarse de una prestación de servicios permanece invariable en el 10% desde el 01/09/2012 y 4% en el caso de viviendas de protección oficial de régimen especial o promoción pública

8. En los arrendamientos de viviendas con opción de compra, si se ejercita la opción de compra entre el 20 de agosto de 2011 y el 31 de diciembre de 2012, y por tanto se produce la entrega de la vivienda en ese período ¿se aplicaría a tal entrega el tipo impositivo del 4%?

, siempre que la entrega de la vivienda implique la realización de algún pago en ese momento

9. Se adquiere en el mismo acto una vivienda a unos particulares y una plaza de garaje a la promotora directamente. Vivienda y garaje están situados en el mismo edificio. ¿Cuál es el tipo impositivo aplicable a la venta de la plaza de garaje?

Se aplica un 21% de IVA pues la entrega de la vivienda transmitida en el mismo acto no está sujeta al Impuesto sobre el Valor Añadido, sino al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, por tratarse de una operación entre particulares.

10. ¿Las entregas de viviendas de obra nueva realizadas por promotores se consideran siempre primera entrega?

        No. No tiene la consideración de primera entrega a efectos del IVA la realizada por el promotor después de la utilización ininterrumpida del inmueble por un plazo igual o superior a dos años por su propietario, por titulares de derechos reales de goce o disfrute o en virtud de contratos de arrendamiento sin opción a compra, salvo que el adquirente sea quien utilizó la edificación durante ese plazo.
En estos casos la venta tendrá la consideración de segunda entrega, exenta del IVA y tributará por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales.